Ankara ve İstanbul'da Gayrimenkul Satın Almak: 2025'te Fiyatlar, Yeni Yapılar, Yeniden Satışlar ve Villalar için Kapsamlı Bir Rehber

Türkiye'nin 2025 yılı konut emlak piyasası, yükselen nominal fiyatların yanı sıra yüksek enflasyon ve kur dalgalanmalarından oluşan karmaşık bir tablo sunmaktadır. Haziran 2025 itibariyle Türkiye'de ortalama metrekare fiyatı 36.061 ile 37.740 TL (yaklaşık 869 ile 988 ABD Doları) arasında olup, yıllık %32 nominal artışa karşılık, yıllık %39-45 arasında seyreden enflasyon oranları ve %50 'lik gösterge merkez bankası politika faizi dikkate alındığında reel olarak %8,9'luk bir düşüşe işaret etmektedir. investropa.com Sadece Ocak 2025'te İstanbul'da konut fiyatları yıllık bazda %29,6 ve Ankara'da %36,6 artarken, enflasyondan arındırıldığında reel değerler sırasıyla %8,8 ve %3,9 düşmüştür globalpropertyguide.com. Aynı zamanda, 1Ç 2025 satış hacmi 1 Ç 2024'e kıyasla %20 artarak, artan borçlanma maliyetlerine rağmen güçlü iç talebi gösterdi investropa.com.

Bu makroekonomik çerçevede, yatırımcılar ve son kullanıcılar, Türkiye'nin en büyük iki şehri olan ülkenin siyasi kalbi Ankara ve ekonomik ve kültürel merkez üssü İstanbul'daki fırsatları değerlendiriyor. Bu makale, 2025 yılında Ankara ve İstanbul'daki emlak fiyatlarının, yeni inşa edilen projeleri, ikincil piyasayı, villa segmentini, mevcut talep dinamiklerini ve her iki şehirde de en çok rağbet gören semtleri kapsayacak şekilde ayrıntılı ve veriye dayalı bir karşılaştırmasını sunmaktadır.

Fiyat Karşılaştırmasına Genel Bakış

Ankara ve İstanbul arasında doğrudan bir fiyat karşılaştırması yapıldığında, İstanbul'un önemli bir prim yaptığı görülmektedir. Şubat 2025 itibariyle, İstanbul'da ortalama metrekare başına konut fiyatı 1.301 ABD Doları iken, Ankara'da 748 ABD Dolarıdır. tranio.com. Yerel para birimi cinsinden, 2025 ortası döviz kurlarıyla, bu İstanbul'da kabaca 40.000-45.000 TL/m² ve Ankara'da 23.000-25.0 00 TL/m²' ye karşılık gelmektedir. Dolayısıyla İstanbul'un ortalaması Ankara'nınkinden %74 daha yüksektir ve Türkiye'nin en pahalı konut piyasası olduğunun altını çizmektedir.

İstanbul'daki tabloyu daha da netleştirecek olursak, Haziran 2025'te daire fiyatları konuma ve mülk türüne göre büyük farklılıklar göstermiş, metrekare başına ortalama 1.250 ila 1.800 ABD Doları arasında değişmiş, lüks sahil siteleri ise 4.000 ABD Doları/m²'yi aşmıştır investropa.com. Nişantaşı ve Bebek gibi merkezi semtler 5.000€-7.000€/m² (yaklaşık 5.500$-7.700$/m²) arasında değişirken, Esenyurt gibi bütçe dostu bölgelerde fiyatlar 1.500€-2 . 000€/m² 'den başlamaktadır investropa.com. Ankara'da fiyatlar, daha az parçalı bir pazarı yansıtan ortalama etrafında daha sıkı bir şekilde yoğunlaşırken, Çankaya gibi merkezi premium bölgeler, fiyatları şehir genelindeki ortalama olan 29.700 TL/m² 'nin (815 USD/m²) üzerine çıkarmaktadır. investropa.com.

Ulusal ölçekte, İstanbul'un 55.000-61.000 TL/m² (1.300€-1.500€/m²) aralığı 36.0 61-37.740 TL/m² olan Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde yer alırken, Ankara'nın ortanca değere daha yakın olması, İstanbul'un kalıcı cazibesini ve başkentin daha uygun fiyatlı ancak istikrarlı bir şekilde yükselen emlak segmentini vurgulamaktadır investropa.comglobalpropertyguide.com.

Yeni Bina Pazarı

Yeni inşaatlar veya birincil pazar, modern olanaklar ve daha esnek ödeme planları arayan alıcıları çekerek her iki şehirde de kritik bir büyüme motoru olmaya devam etmektedir. Türkiye genelinde, birincil piyasa işlemleri toplam satışların %30 'unu oluştururken, ikincil piyasa geri kalan %70 'lik kısmı oluşturmaktadır tranio.com. Bu dağılım, özellikle son kullanıcılar ve acil kira geliri ya da ikamet avantajı arayan yabancı yatırımcılar arasında taşınmaya hazır ünitelere yönelik devam eden güçlü bir iştah olduğunu gösteriyor.

Tranio.com'un Endeksa platformu verilerine göre, İstanbul'da yeni bina fiyatları Mart 2025'te yıllık %11 artışla ortalama 1.458 USD/m² oldu. Merkezi İstanbul'daki yeni projeler lüks segmente hitap etmekte olup, premium komplekslerde fiyatlar 16.000-18.000 USD/m²'ye kadar çıkmakta ve ısmarlama yüzeyler, akıllı ev entegrasyonu ve Boğaz manzarasına yakınlığı yansıtmaktadır. tranio.com. Bu projeler genellikle %20-50 peşinat ve inşaat sırasında faizsiz taksitlendirme gibi geliştirici finansman seçenekleriylebirlikte sunulmakta ve böylece daha geniş bir alıcı kitlesi için erişilebilir hale gelmektedir.

Ankara'da, yeni inşaat fiyatlarındaki artışa ilişkin kapsamlı Endeksa verileri daha sınırlı olmakla birlikte, yatırımcılar Çankaya ve Oran gibi semtlerdeki birinci sınıf yeni inşaatların şehir ortalaması olan 29.700 TL/m² 'nin (815 USD/m² ) %20-30 üzerinde prim yaptığını bildirmektedir investropa.com. Ankara'daki geliştiriciler, yeni projeleri eski stoktan farklılaştırmak için giderek daha fazla enerji tasarruflu tasarımlar, akıllı ev sistemleri ve ortak olanaklar (spor salonları, havuzlar, ortak çalışma alanları) sunmakta, böylece İstanbul'a kıyasla daha mütevazı giriş fiyatı seviyeleri ile karakterize edilen bir pazarda talebi sürdürmektedir.

İkincil Pazar

İkincil piyasa - mevcut, yeniden satılan mülkler - fiyata duyarlı alıcılar ve köklü mahalleler arayan yatırımcılar tarafından yönlendirilen toplam işlemlere hakim olmaya devam ediyor. Ülke genelinde, ikincil piyasa işlemleri satışların yaklaşık %70 'ini temsil etmekte ve farklı fiyat noktaları ve bina yaşları arasında daha geniş bir seçenek sunmaktadır tranio.com.

İstanbul'da, merkezi semtlerdeki eski daireler yeni inşa fiyatlarına göre önemli indirimlerle işlem görebilmektedir; Şişli, Beşiktaş ve Kadıköy investropa.com gibi semtlerde ikincil piyasa fiyatları ortalama 3.000 - 5.000 €/m²' dir. Bu durum, hem konuma verilen önemi hem de şehrin merkez bölgelerindeki imarsız arazilerin görece azlığını yansıtmaktadır. Esenyurt ve Beylikdüzü gibi bölgelerdeki banliyö satış stoku 1.500 - 2.500 €/m² teklif ederek hem ilk kez ev alacakları hem de kiralama yatırımcılarını cezbetmektedir investropa.com.

Ankara'nın ikincil piyasası daha az değişkenlik gösterse de yine de uygun maliyetli alımlar için fırsatlar sunmaktadır. Aralık 2024'te Ankara'da satılık daire fiyatları yıllık bazda %36,6 oranında artmış, ancak enflasyondan arındırıldıktan sonra reel büyüme -%3,9' a gerilemiştir; bu da fiyat artışlarının çoğunun tüketici fiyat endeksindeki yükseliş nedeniyle erozyona uğradığını göstermektedir globalpropertyguide.com. Çankaya ve Oran'daki ikinci el satılık daireler genellikle 7.000-12.000 TL/m² arasında listelenmektedir ve bu da onları İstanbul'un merkezindeki karşılaştırılabilir konutlardan %40-60 daha ucuz hale getirmektedir investropa.com.

Yeniden satılan mülkler yeni inşaatların modern olanaklarından yoksun olsa da, daha düşük satın alma maliyetleri (yeni inşaatlar için %8-18 KDV'ye karşılık %6-10 ücret) sunmaları ve inşaat süreleri olmadan hemen kiraya verilebilmeleri, getiri odaklı yatırımcılar arasında popülerliklerini sürdürmelerine neden olmaktadır.

Villa Segmenti

Villalar, hem ultra yüksek net değere sahip bireyleri hem de Türkiye'nin yatırım yoluyla vatandaşlık programına ilgi duyan yatırımcıları cezbeden, benzersiz fiyat dinamiklerine sahip farklı bir segmenti temsil etmektedir. İstanbul'da 2025 yılında villa fiyatları 11 milyon ila 18 milyon TL arasında değişirken, Sarıyer'de veya Boğaz'da denize sıfır lüks mülkler 20 milyon TL'y e, mbany.com markalı sitelerde ise 50 milyon TL'ye kadar çıkmaktadır. Mbany Real Estate'in daha muhafazakâr bir tahminine göre İstanbul'da ortalama villa fiyatları konum, büyüklük ve bitmişlik durumuna göre 800.000 ila 5 milyon ABD Doları arasında değişmektedir mbany.com.

Beylikdüzü ve Arnavutköy gibi İstanbul'un banliyölerinde villalar 8-12 milyon TL'den başlıyor ve arazi büyüklüğü ile altyapıya yakınlık arasında bir denge sunuyor mbany.com. Acarkent (Beykoz) ve Kemer Country Club gibi üst düzey sitelerde 30 milyon TL' den başlayan fiyatlarla, özel marinaları, kulüp evleri ve uluslararası okullara erişimi olan, özellikle gurbetçi ve diplomatlara hitap eden premium villalar bulunmaktadır.

Ankara'nın villa piyasası daha küçük olmakla birlikte artan bir ilgi görmektedir. Investropa'ya göre, Ankara'nın seçkin lokasyonlarındaki lüks daire ve villaların fiyatları genellikle 200.000 ila 400.000 ABD Doları arasında değişmektedir investropa.com. Ortalama metrekare fiyatı 29.700 TL (815 ABD$) olan Ankara'da 200 m²' lik tipik bir villa yaklaşık 5,95 milyon TL'ye denk gelse de arsa büyüklükleri, mimari tarz ve yeşil kuşaklara veya dinlenme göllerine yakınlık Gölbaşı ve İncek globalpropertyguide.com gibi semtlerde fiyatları 10 milyon TL'n in üzerine çıkarabilmektedir.

Villa segmenti, geniş yaşam, yatırım çeşitliliği ve gayrimenkul alımları yoluyla Türk vatandaşlığına uygunluk arayan yerli ve yabancı alıcıları çekmeye devam etmektedir.

Talep Analizi

Güçlü talep, özellikleri şehirlere göre farklılık gösterse de her iki piyasayı da desteklemektedir. İstanbul'da, 2024 yılında 239.213 gayrimenkul satılarak Türkiye'deki tüm iller arasında en yüksek satış rakamına ulaşılmıştır ve bu da tranio.com'a olan son kullanıcı ve yatırımcı ilgisinin devam ettiğini göstermektedir. Sadece Şubat 2025'te İstanbul'da 19.347 gayrimenkul işlem görerek ulusal satış hacminin %17,5'ini oluştururken, Ankara'da 10.791 işlem (Türkiye toplamının yaklaşık %9,8 'i) tranio.com gerçekleşmiştir. Bu dağılım, İstanbul'un piyasa likiditesini ve Ankara'nın istikrarlı, hükümet güdümlü konut büyümesini vurgulamaktadır.

Kira getirisi eğilimleri de talebi göstermektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde, İstanbul ortalama %7,3 brüt kira getirisi sunarken, Beylikdüzü ve Ataşehir gibi sıcak noktalar %11 'e varan globalpropertyguide.com getiriler sundu. Ankara, Çankaya, Oran ve Yenimahalle globalpropertyguide.com gibi aile odaklı semtlerdeki istikrarlı kiracı talebinin etkisiyle ortalama %8,29 getiri ile daha iyi performans gösterdi. Bu getiriler birçok Avrupa şehriyle karşılaştırıldığında, getiri arayan yatırımcıları cezbetmekte ve kısa ve uzun vadeli kiralama piyasalarını canlandırmaktadır.

Ocak-Şubat 2025 döneminde Türk vatandaşı olmayanlar tarafından satın alınan 1.150 mülk ile İstanbul'da yabancı alıcı faaliyeti önemini korurken, Ankara'da aynı dönemde tranio.com sadece 100 yabancı işlem gördü. Program değişiklikleri yabancı talebini biraz azaltmış olsa da, İstanbul'un yerleşik altyapısı, çok uluslu okulları ve kültürel olanakları çok uluslu yatırımcıları ve gurbetçileri cezbetmeye devam ediyor. Buna karşılık, Ankara'nın piyasası ağırlıklı olarak yerli son kullanıcılar (devlet çalışanları, üniversite öğrencileri ve genç aileler) tarafından yönlendirilmekte ve bu da daha muhafazakâr, getirisi istikrarlı bir ortama katkıda bulunmaktadır.

İstanbul'un En İyi Bölgeleri

İstanbul'un emlak piyasası oldukça mahalle odaklıdır. Avrupa yakasının başlıca semtleri olan Nişantaşı, Bebek, Şişli, Beşiktaş ve Sarıyer, 100.000 TL/m² 'yi (5.000€-7.000€/m²) aşan fiyatlarıyla şehrin en pahalı konutlarına ev sahipliği yapmakta ve birinci sınıf perakende, yemek ve kültür mekanları sunmaktadır investropa.com. Bu bölgeler güçlü kira doluluk oranlarına sahiptir ve prestijli adresler ve sahil manzarası arayan lüks alıcılara hitap etmektedir.

Kadıköy ve Üsküdar gibiAnadolu yakası merkezleri, 60.000-80.000 TL/m² (3.000-4.000 €/m²) fiyatlandırma, genç profesyonellerden gelen güçlü kiralama talebi ve Marmaray ve Metro hatları ile gelişmiş ulaşım bağlantıları ile canlı konut ve ticaret merkezlerine dönüşmüştür investropa.com. Gelişmekte olan ilçeler -Ümraniye, Ataşehir, Kağıthane ve Zeytinburnu- iş merkezlerine ve transit koridorlara yakın yeni gelişmelerde 35.000-50.000 TL/m² (1.700 € - 2.500 €/m²) sunan değer odaklı alıcılara hitap etmektedir investropa.com.

Yatırım odaklı alıcılar için Esenyurt, Başakşehir ve Beylikdüzü gibi bütçe dostu banliyöler, modern güvenlikli siteler, aile olanakları ve devam eden altyapı genişlemesi ile öngörülen sermaye değer kazanımı ile 30.000-40.000 TL/m² (1.500 € - 2.000 €/m²) giriş noktaları sunmaktadır investropa.com. Bu bölgeler %6-8 arasında kira getirisi sunmakta olup orta gelirli sakinler ve kira yatırımcıları arasında popülerdir.

Temel yatırım kriterleri arasında metro istasyonlarına yakınlık, uluslararası okullara erişim ve önümüzdeki beş yıl içinde bağlantılı mahallelerdeki emlak değerlerini daha da yükseltmesi beklenen yaklaşan mega projeler (örneğin, yeni havaalanı şehri, kanal projeleri) yer almaktadır.

Ankara'nın En İyi Bölgeleri

Ankara'nın mahalle cazibesi idari prestij, yeşil alanlar ve erişilebilirlik üzerinde yoğunlaşmaktadır. Yakın zamanda yapılan bir Turk.Estate araştırmasına göre, ikamet etmek ve yatırım yapmak için en iyi yerler arasında Emek, Kavaklıdere, Bahçelievler, Çankaya, Kızılay, Ulus, Sıhhıye, Esat, Tunalı, Gaziosmanpaşa, Anıttepe, Oran, Golfkent ve Mamak turk.estate bulunmaktadır. Bu ilçeler merkezi hükümet ofislerini, diplomatik misyonları, kültürel mekânları ve yerleşik konut stokunu bir araya getirmektedir.

Siyasi ve kültürel merkezolan Çankaya, büyükelçiliklere, bakanlıklara, üniversitelere ve lüks perakendeye ev sahipliği yapmakta olup, satılık ve yeni daireler 10 . 000-15.000 TL/m² 'den, villalar ise 10 milyon TL' den başlayan fiyatlarla satılmaktadır. Kavaklıdere ve Ulus, yeşil parklara, yayalaştırılmış bulvarlara (Tunalı Hilmi) ve seçkin restoranlara yakınlık sunarken, fiyatlar şehir ortalamalarının yaklaşık %10-15 üzerindedir.

Oran ve Çayyolu, 7.000-12.000 TL/m² getproperties.com fiyatlarla ortak kullanım olanakları (havuzlar, fitness merkezleri ve peyzajlı bahçeler) sunan modern planlı sitelerle öne çıkmaktadır. Yenimahalle ve Keçiören bütçe dostu olmakla birlikte metro ve hızlı otobüs bağlantılarından yararlanarak genç aileleri ve yükselmekte olan profesyonelleri cezbetmektedir.

Emek ve Mamak, öğrenci ve memur talebinden kaynaklanan yüksek kira getirileri ( %9,5'e kadar) ile öne çıkarken, Gölbaşı, göl kenarı villaları ve üniversite kampüs genişlemeleri ile banliyö huzurunu kolay otoyol erişimi ile birleştiriyor globalpropertyguide.com. Ankara kentsel dönüşüme devam ederken, yeni metro uzantılarına (Çayyolu-Eryaman) ve büyük altyapı projelerine komşu mahallelerin orta vadede en güçlü değerlenmeyi yaşaması muhtemeldir.

Sonuç ve Genel Görünüm

2025 yılında İstanbul ve Ankara'daki gayrimenkuller birbirine zıt yatırım profilleri sunmaktadır. İstanbul, yüksek enflasyon ve kur risklerini mega projeler ve demografik büyümeyle bağlantılı potansiyel sermaye kazançlarıyla dengelerken, önemli fiyat primleri, lüks segmentasyon ve güçlü yabancı ilgisiyle Türkiye'nin dinamik, yüksek girişli pazarı olmaya devam etmektedir. Buna karşılık Ankara, daha uygun fiyatlı giriş noktaları, istikrarlı kira getirileri ve kamu hizmeti ve akademik sektörlere odaklanan yurt içi odaklı, politika destekli bir büyüme yörüngesi sunmaktadır.

Yeni inşaatları hedefleyen yatırımcılar, fiyat artışı için İstanbul'un gelişmekte olan semtlerini (Kağıthane, Ataşehir) göz önünde bulundururken, getiriye odaklananlar Ankara'nın çevre mahallelerinde (Keçiören, Yenimahalle) ve ikincil piyasa dairelerinde üstün getiri bulabilir. Bu arada, her iki şehirdeki villa segmenti niş yüksek net değerli ve yabancı alıcılara hitap etmektedir; İstanbul'daki villalar milyonlarca TL'lik fiyatlara sahipken, Ankara 500 bin ABD dolarının altında alternatifler sunmaktadır.

İleriye bakıldığında, Türkiye'nin enflasyonu düşürme, lirayı istikrara kavuşturma ve finansman seçeneklerini genişletme becerisi, gerçek vadeli emlak değeri büyümesi için kritik önem taşıyacaktır. Metro genişletmeleri, yeni otoyollar ve lojistik merkezler gibi altyapı çalışmaları, talep ve değerlenme koridorlarını değiştirmeye devam edecektir. 2026 yılı tahminlerine göre ana pazarlarda %5-15 ve gelişmekte olan bölgelerde %15-25 nominal büyüme öngörüldüğünden, stratejik bölge seçimi, finansman maliyetlerine ilişkin durum tespiti ve uzun vadeli demografik trendlerle uyum, hem Ankara hem de İstanbul'daki gayrimenkul yatırımlarını optimize etmenin anahtarı olacaktır.