Türkiye'de bir tatil evi satın alın - Akdeniz yaşam tarzının tadını çıkarın

Türkiye, yabancılar için tatil evi satın almayı kolaylaştırmaktadır: Mülkiyet devri , %4 vergi, zorunlu DASK deprem sigortası ve yabancı alıcılar için zorunlu olan bir değerleme raporu (SPK onaylı) ile Tapu'da gerçekleşmektedir. Birçok banka yabancılara kredi sağlamaktadır (genellikle %50-70 LTV), ancak alıcıların çoğu nakit ödeme yapmaktadır. Kısa süreli kiralamalar (≤100 gün) artık 7464 sayılı Kanun kapsamında ulusal izin ve kat mülkiyeti sahiplerinin oybirliğiyle onayını gerektirmektedir . Değeri 200.000 $' ın üzerinde olan bir ev size yenilenebilir kısa süreli oturma izni (yerel düzenlemelere tabi) ve değeri 400.000 $'ın üzerinde olan bir mülk size yatırım yoluyla vatandaşlıkhakkı kazandırabilir (3 yıl bekleme süresi, ek doğrulama). Yıllık emlak vergisi düşüktür ( konutlar için kadastro değerinin yaklaşık %0,1-0,2'si ). Ayrıca, transferden önce satın alma bedelini TL'ye çevirdiğiniziteyit eden bir döviz alım belgesine (Döviz Alım Belgesi) ihtiyacınız olacaktır .

Plana dönüşen bir hayal

Eğer düzenli seyahat eden biriyseniz, havaalanı ikinci yaşam odanız haline gelir: bekleme salonunda espresso, biniş çanları, yolu bilen el bagajları. Ancak bazı uçuşlarda, Antalya'nın yeşim taşlı suları ya da Bodrum'un beyaz badanalı tepeleri üzerinden alçalırken, aklınızdan şu düşünce hiç çıkmaz: Ya burada bir konaklama yerim olsaydı? Bir varlık olarak ikiye katlanan bir pied-a-terre. Otelden çıkış yapmak yerine sabah yüzmeleri. Akdeniz'de kullanılabilecek, kiraya verilebilecek ve bir gün elden çıkarılabilecek güvenli, güneşli bir üs.

Bu rehber, hayalinizi adım adım somut bir plana dönüştürecek, sık uçanlar ve bir yatırımcı gibi düşünenler için tasarlandı.

Neden Türkiye?

Güneş + erişim + değer. Türkiye'nin güney ve batı sahil şeridi, Antalya, Kaş Kalkan, Fethiye-Ölüdeniz, Bodrum ve Çeşme Alaçatı gibi yerlerde 300 günden fazla güneş ışığı sağlar ve yıl boyunca İstanbul'a (IST) ve mevsimsel olarakAntalya (AYT), Dalaman (DLM) ve Bodrum'a (BJV) kesintisiz uçuşlar sunar . Diğer Akdeniz merkezleriyle karşılaştırıldığında, buradaki mülkiyet maliyeti düşüktür (düşük yıllık emlak vergileri, uygun fiyatlı hizmetler) ve kontrollü kiralama haftaları ile bir yaşam tarzı yatırımı olarak yapılandırabilirsiniz.

Piyasa notu: 2024-2025 yıllarında yabancı alıcıların oranı, daha yüksek eşikler ve daha sıkı düzenlemeler nedeniyle düşmüştür - daha sakin müzakereler ve alıcı dostu bir tempo tercih ediyorsanız iyi haber.

Kıyı uygunluk testi: yaşam tarzınız nerede ikamet ediyor?

Antalya (Konyaaltı, Lara)

Yıl boyu yaşam, hastaneler, alışveriş merkezleri, uluslararası okullar ve çoğu bölgeye arabayla 25-40 dakika mesafede bir havaalanı bulunan bir sahil kenti. Kar kuşları için konut ve sağlık tesislerine yüksek talep; kışın yüksek doluluk.

Kaş ve Kalkan

Sonsuzluk havuzları ve sinematik gün batımları ile taş kaplı tepelerde butik villalar. Yönetici tatilleri ve premium haftalık kiralamalar için idealdir. Arazinin daha dik olması manzaraya önem verilmesi anlamına gelir.

Fethiye-Ölüdeniz ve Göcek

Aile dostu marinalar, turkuaz koylar ve canlı bir göçmen ağı. Marinalara yakın daireler ve Ovacık/Hisarönü'ndeki modern villalar sezonluk kiracılar arasında popülerdir.

Bodrum Yarımadası

Tasarım tatil köyleri, plaj kulüpleri ve ünlü şefler. Daha yüksek giriş fiyatları; uluslararası üne sahip Ege atmosferi. Burada öncelikle yatırım getirisi için mülk satın alın.

Çeşme ve Alaçatı (İzmir)

Rüzgar, uçurtmalar, taş evler, arnavut kaldırımı cazibesi. Zamanınızı Avrupa ve Orta Doğu arasında bölüştürüyorsanız uzun bir hafta sonu için harika bir yer.

Alanya ve Mersin

Daha sıcak mikro iklimler, olanaklara sahip yeni binalardaki daireler. Paranın karşılığı ve artan ilgi; denizden ödün vermeden bir bütçe seçerseniz iyi.

Mülk sahibi olmak kolaydır (eğer oyunun kurallarına uyarsanız)

Tapu senedi (Tapu) mülkiyetin nihai kanıtıdır ve yalnızca Tapu Sicil Müdürlükleri (Tapu) tarafından düzenlenir - noterlerön işlemleri yapar, ancak devrin kendisi bir Tapu Sicilsenedidir. Mülkiyet, adınız yazıldığı ve TAPUbasıldığı anda devredilir .

10 adımlık yolunuz:

1. Bir Türk vergi numarası (Vergi Numarası)alın.
2. Bir Türk banka hesabı açın (genellikle para transferi ve döviz sertifikası almak için gereklidir).
3. Bir mülk rezerve edin (küçük iade edilebilir depozito).
4. Bağımsız durum tespiti: temiz tapu (takyidat yok), imar/kullanım ve binanın - ideal olarak - İskan (iskan belgesi) vekat mülkiyeti (tamkat mülkiyeti tapusu) olup olmadığını kontrol edin.
5. SPK lisansına sahip bir firma tarafından yapılandeğerleme raporu (2019'dan itibaren yabancı katılımlı satışlar için zorunludur).
6. DASK (deprem) sigorta poliçesi (konutlar için zorunludur).
7. Döviz Alım Belgesi (Döviz Alım Belgesi) - banka, paranızı tapu sicili için TL'ye dönüştürdükten sonra bunu düzenler. Yabancılar 24 Ocak 2022'den itibaren mülk satın aldıklarında gereklidir.
8. Tapu Sicilinde mülkiyet devri (kimliğinizi, gerekirse yeminli tercümanınızı, DAB, değerleme, DASK, harç makbuzlarını getirin).
9. Hizmet ve site kaydı (elektrik, su, HOA).
10. Kapanış sonrası evrak işleri (vergi, STR yapmayı planlıyorsanız kiralama izni).

Gerçekte ödeyeceğiniz masraflar

Kapanış öncesi:

• Tapu devir vergisi: İlan edilen değerin%4' ü (genellikle yarı yarıya müzakere edilir, ancak pratikte genellikle alıcı tarafından ödenir).
• Ekspertiz raporu: piyasaya göre değişir (genellikle birkaç yüz dolar).
• DASK sigortası: düşük yıllık prim, zorunlu.
• Tercüman ve diğer idari hizmetler: mütevazı.
• Avukat (zorunlu değil, ancak tavsiye edilir): sabit ücret.

Yinelenen:

• Yıllık emlak vergisi (Emlak Vergisi): konutun kadastro değerinin~%0,1-0,2'si (büyükşehir belediyelerinde daha yüksek), iki taksitte ödenir (ilkbahar ve Kasım).
• DASK yenileme, ev sigortası, HOA (aidat) ve kamu hizmetleri.
• Kira geliri vergisi (eğer kiralıyorsanız): artan oranlı; yerleşik olmayanlar yalnızca Türk kaynaklı gelir üzerinden vergilendirilir ve anlaşma muafiyetlerinden yararlanabilirler.

KDV? Yeni inşa edilen mülkler , büyüklüğüne/kategorisine bağlı olarak%1 veya %18 KDV 'ye tabi olabilir ; birçok yeniden satış işlemiKDV 'ye tabi değildir. Avukatınız anlaşmanın doğru şekilde yapılandırılmasına yardımcı olabilir.

Kısa vadeli kiralamalar: evet, ancak dikkatlice okuyun

1 Ocak 2024tarihinden itibaren 7464 sayılı Kanun katı bir ulusal rejim oluşturmuştur. Konaklama yerlerini ≤ 100 günsüreyle kiraya vermek için , mülk sahiplerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan (genellikle e-Devlet üzerinden) turist kiralama izni almaları , resmi bir tabela asmaları ve daha da önemlisi, binadakitüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayını almaları gerekmektedir (karma binalardaki ortak mülkiyete ilişkin ek kısıtlamalarlabirlikte ). Yasaya uyulmaması halinde ağır para cezaları söz konusudur. Bu yasa Airbnb/VRBO teklifini değiştirdi; buna göre plan yapın.

Sonuç: Yatırımınızın getirisi için haftalık kiralama önemliyse, açıkça turistlerin kullanımına yönelik binaları (veya paylı mülkiyetin olmadığı bölgelerde villaları) seçin ve sözleşme imzalamadan önce izinleri onaylayın.

İkamet ve vatandaşlığa giden yollar (isteğe bağlı, zorunlu değil)

• Mülke dayalı ikamet izni: Türkiye'de mülk satın alan yabancılar 6458 sayılı Kanun kapsamındayenilenebilir kısa dönem ikamet iznine başvurabilirler . Son güncellemelerden sonra, mülke dayalı oturma izni için asgari eşik 200.000 $+ 'dır ("kapalı alanlar" ve mevcut il düzenlemeleri için bir avukata danışın).
• Yatırım Yoluyla Vatandaşlık (CBI):Üç yıl içinde 400.000 $+ değerinde mülk satın almak (doğru değerleme, temiz tapu, kısıtlamalara uygunluk) Türk vatandaşlığına hak kazanabilir; 2025 yönergeleri, 400.000 $ eşiğinin kaldığını, ancak belgeleme ve kaynak gereksinimlerinin sıkılaştırıldığını doğrulamaktadır.

Not: Kurallar , kapanış bölgeleri, değerleme paritesi (fatura fiyatı = değerleme = DAB) ve tutarlılık için göçmenlik danışmanıyla birliktegelişir .

Finansman: Yabancılar Türkiye'de konut kredisi alabilir mi?

Evet - birkaç Türk bankası yerleşik olmayanlara kredi sağlamaktadır. 2024-2025 için tipik şartlar: ~%50-70 LTV, vade 5-15 yıl, oranlar ve para birimi seçimi bankaya ve profile bağlıdır. Sık seyahat eden birçok alıcı, para birimi ve dokümantasyon karmaşıklıklarından kaçınmak için hala nakit (veya kısmi nakit) tercih etmektedir .

Temel kural: Finansman önemliyse, banka ile ön görüşmelerle başlayın ve mülkün İskan statüsüne (genellikle ipotek için gereklidir) ve kat mülkiyetine sahip olup olmadığını kontrol edin .

Kritik durum tespiti soruları (bunları atlamayın)

1. Tapu ve yükümlülükler: haciz, ipotek, haciz ve müteahhit senetlerini kontrol edin.
2. Arazi kullanımı ve imar: özellikle villalar veya arsalar olmak üzere konut mülklerinin durumunu kontrol edin.
3. İskanve Kat Mülkiyeti: İskan belgesi olmadan, kamu hizmetleri ve yeniden satış değeri zarar görebilir. Nihai İskan ve tam kat mülkiyeti olan binaları tercih edin .
4. SPK değerleme raporu: yabancılarla yapılan işlemler için gereklidir; ayrıca sizi aşırı fiyatlandırmadan korur.
5. DASK: devir öncesi zorunlu deprem poliçesi.
6. Döviz Alım Belgesi (DAB): Bankanızın satışı onaylayan birdöviz sertifikası düzenlediğinden ve Tapu tahsisi için KEP aracılığıyla gönderdiğinden emin olun.
7. Kısa süreli kiralama olasılığı: Airbnb kullanmayı planlıyorsanız, bu binada 7464 sayılı Kanun olasılığını yazılı olarak kontrol edin .

Alıcı Günü: işlemin kapanışının gerçekte nasıl gerçekleştiği

Devir günü sabahı siz (ve satıcı) Tapu Sicilindebuluşuyorsunuz . Yeminli devir memurunuz gelir; katip kimlik, değerleme, DAB, DASK ve harç makbuzlarını kontrol eder. Memur belgeyi okur; siz imzalarsınız. On dakika sonra yazıcıdan bip sesi gelir ve TAPU masanın üzerinde kayar. O anda, mülkiyet değişikliği gerçekleşiyor. El sıkışıyorsunuz ve sonra güneşin parladığı ve scooterların korna çaldığı dışarıya çıkıyorsunuz. Artık resmileşti.

Danışmanlığa mı ihtiyacınız var?

Bizi arayın!

+90(212)922-36-58

Beni geri ara

Risk yönetimi (ve nasıl iyi uyunur)

• Sismik risk: Saygın geliştiriciler tarafından inşa edilen binalara öncelik verin;DASK ile güncel kalın ve daha fazla konut sigortası yaptırmayı düşünün.
• Mevzuat kayması: Yerleşim bölgeleri, STR izinleri ve belgeler değişir - yerel tavsiye alın ve taahhütte bulunmadan önce her şeyi kontrol edin.
• Kur riskleri: Geliriniz USD/Euro cinsinden, giderleriniz ise TL cinsinden olabilir. DAB aşamasına kadar döviz cinsinden fon tutup tutmayacağınıza ve fonlama durumunda nasıl korunacağınıza önceden karar verin.
• Likidite: Sadece sezonluk bölgelere değil, hastanelerin, okulların ve yıl boyunca hizmetlerin bulunduğu likit semtlere (Antalya'nın kentsel kıyı şeridi, Bodrum'un bazı bölgeleri) odaklanın.

İşe yarayan gayrimenkul yatırım stilleri

Önce yaşam tarzı, bazen kiralama:

Gerçekten kullanacağınız bir mahalle seçin. 8-12 hafta yaşamayı, ardından izin verilirse sezon ortasında kiralamayıplanlayın .

Mevsimsel nakit akışı:

Plajlara yakın, yıl boyuncaiyi olanaklara (market, tramvay, hastaneler) sahip küçük daireler , 7464 sayılı yasaya tabi olarak kışın aydan aya, yazın ise haftadan haftayakiralanabilir.

Premium villa, sınırlı sayıda hafta:

Kaş/Kalkan veya Bodrum manzaralı; daha az haftalık kira ancak daha yüksek getiri, ayrıca arazi ve manzara azlığı nedeniyle sermayenin korunması.

Duyacağınız (ve tanımanız gereken) yasal sözlük şudur

• Tapu - Mülkiyetin son kanıtı olan Mülkiyet Belgesi. Sadece Tapu Sicili tarafından verilir.
• DASK / DASK - zorunlu deprem sigortası. Kamu hizmetlerinin aktarılması ve sürdürülmesi için gereklidir.
• İskan - Binanın uygun ve yaşanabilir olduğunu teyit eden iskan (kullanım) belgesi (kamu hizmetlerinin ödenmesi ve yeniden satış için önemlidir).
• Kat İrtifakı vs. Kat Mülkiyeti - İnşaat irtifakı (yapım aşamasında) vs tam kat mülkiyeti tapusu (tamamlanma aşamasında). Teslimattakat mülkiyetini tercih edin .
• SPK değerlemesi - Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı firmalar tarafından hazırlanan değerleme raporu; yabancılara yapılan satışlarda zorunludur .
• Döviz Alım Belgesi (DAB) - transferden önce fiyatı TL'ye çevirdiğinizi teyit eden bir döviz alım belgesi.

Vergiler ve rakamlar, kısaca

• Transfer Vergisi: i̇şlem değerinin %4'ü (genellikle bölünür).
• Yeni inşaatlarda KDV: %1 veya %18 (avukatınıza danışın - büyüklüğüne/tipine göre değişir).
• Yıllık emlak vergisi: Konutlar için ~%0,1-0,2 (büyükşehir ve diğer).
• Kira geliri vergisi: artan oranlı; yerleşik olmayanlar yalnızca Türk kaynaklı gelir üzerinden vergilendirilir ; çifte vergilendirme anlaşmalarını kontrol edin.

90 günlük eylem planı ("belki "den "anahtar "a)

1-7. Günler - Oryantasyon

En uygun iki sahili ve mahalleyi seçin. 10 mülkten oluşan bir kısa liste hazırlayın (hazır ve neredeyse hazır olanların bir karışımı).

8-21. Günler - Sahada çalışma

Bir tur için uçun. En iyi 3 mülkü kontrol edin.Skanın, STR izninin ve HOA kurallarınınuygunluğunu yazılı olarak teyit edin.

22-45. Günler - Karar Verme

STR'yirezerve edin ve değerlendirmesiniyapın . Bir banka hesabı açın, DAB lojistiğini organize edin, DASK'ı bağlayın . Finansman mevcutsa, bankanın değerlendirmesini ve koşullarını sonuçlandırın.

46-60. Günler - Devir Teslim

Vergi ve harçları ödeyin, Tapu'ya giriş yapın, anahtarları alın, yardımcı programları değiştirin.

61-90. Günler - Yerleşim

Dayanıklı, kiralanabilir bir daire döşeyin. Kiralıyorsanız, 7464 sayılı Kanun uyarınca turist izniiçin başvuruda bulunun ve bir uygunluk tabelası takın. Sezonluk bir fiyat takvimi hazırlayın.

Kontrol edin: konum sık uçan yolcular için uygun mu?

Öngörülebilir erişime, havaalanına yakınlığa ve düşük bir idari asansöreihtiyacınız var . Bu sizi şuraya yönlendirir:

• Premium ama bağlantılı bir yaşam tarzı içinAntalya-Konyaaltı/Lara veya Bodrum-Yalıkavak/Göltürkbükü.
• Yelkencilikle ilgileniyorsanız veya Dalaman'a hızlı bir yolculuk yapmak istiyorsanızFethiye-Göcek.
• Masanın gülümsemesi gerekiyorsa ve marka bilinirliği konusunda esnekseniz , Alanya/Mersin 'de bir mülk satın alabilirsiniz .

Satın alma işlemini temiz bir yasal yapıya kavuşturun ve hem bir ev hem de bir varlıkolan Akdenizli bir 'üçüncü yer' inşa edin .

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye'de mülk satın alabilir mi?

Evet - yabancı bireyler satın alabilir, ancak belirli alanlarda ulusal güvenlik kısıtlamalarına tabidir. Mülkiyet devri sadece TapuSicilindegerçekleşir .

Mülkiyet devri için hangi belgeler zorunludur?

SPK değerleme raporu, DASK poliçesi ,Döviz Alım Belgesi, kimlik belgeleri (ve gerekirse yeminli tercüman), harç makbuzları.

Kapanış masrafları ne kadar?

4 devir vergisi, ekspertiz, tercüman/noter, DASK ve yönetici (avukat isteğe bağlı ancak tavsiye edilir) dahil ~%4-8olarak planlayın

Dairemi veya villamı Airbnb üzerinden kiralayabilir miyim?

Evet, ancak 7464 sayılı Kanunturist izni, tüm binanın oybirliğiyle onayı ve ≤100 günlük konaklamalar için asılmış bir tabela gerektirmektedir . İhlaller için önemli para cezaları vardır.

Değeri 200.000 $ olan bir evim varsa oturma izni alabilir miyim?

Mülkiyete dayalı ikamet iznimevcuttur ve 200.000 doların üzerindeki evleriçin yaygın olarak kullanılmaktadır; ayrıntılar yerel düzenlemelere ve kısıtlı alanlara bağlıdır - kalifiye bir avukat kullanın.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık alabilir miyim?

Evet: uygun bir gayrimenkule 400.000 $ ve üzeriyatırım yapın , 3 yıl boyunca elinizde tutun ve uyum sağlayın. 2025 yönergeleri, eşiğin daha katı belgelerle 400 bin $ olarak kaldığını doğrulamaktadır.

Peki ya yabancılar için ipotek?

Mevcut; birçok banka 5-15 yıl için ~%50-70 LTViçin kredi sağlıyor, ancak belgeler ve oranlar değişiyor - önceden bankanıza danışın.

Yıllık emlak vergileri ne kadar düşük?

Konutlar için kadastro değerinin~%0,1-0,2'si (büyükşehir belediyelerinde daha yüksek), iki taksitte ödenir.