Купите дом для отдыха в Турции - наслаждайтесь средиземноморским стилем жизни

Турция делает покупку дома для отдыха простой для иностранцев: передача прав собственности происходит в Земельном кадастре (Tapu) с налогом в размере 4%, обязательное страхование от землетрясений DASK и отчет об оценке (одобренный SPK), который обязателен для иностранных покупателей. Многие банки предоставляют кредиты иностранцам (часто 50-70 % LTV), но большинство покупателей платят наличными. Для краткосрочной аренды (≤100 дней) теперь требуется национальное разрешение и единогласное согласие владельцев кондоминиумов в соответствии с Законом 7464. Дом стоимостью более 200 000 долларов может дать вам право на возобновляемый краткосрочный вид на жительство (в соответствии с местными правилами), а недвижимость стоимостью более 400 000 долларов может дать право на получение гражданства через инвестиции (3 года ожидания, дополнительная проверка). Ежегодный налог на недвижимость невысок (около 0,1-0,2% от кадастровой стоимости для резиденций). Вам также понадобится сертификат о покупке в иностранной валюте (Döviz Alım Belgesi), подтверждающий, что вы конвертировали стоимость покупки в TRY перед переводом.

Мечта, которая становится планом

Если вы постоянно путешествуете, аэропорт становится вашей второй гостиной: эспрессо в зале ожидания, куранты на посадку, ручная кладь, которая знает дорогу. Но во время некоторых перелетов, снижаясь над нефритовой водой Анталии или белоснежными холмами Бодрума, вас не покидает мысль: А что, если бы у меня было здесь жилье? Пье-а-тетр, который удваивается как актив. Утренние заплывы вместо выезда из отеля. Безопасная, солнечная база на Средиземном море, которую можно использовать, сдавать в аренду и однажды передать дальше.

Это руководство превратит вашу мечту в конкретный пошаговый план, разработанный для тех, кто часто летает и мыслит как инвестор.

Почему именно Турция?

Солнце + доступ + ценность. Южное и западное побережье Турции обеспечивает 300 с лишним солнечных дней в таких местах, как Анталия, Каш-Калкан, Фетхие-Олюдениз, Бодрум и Чешме-Алачаты, куда круглый год летают беспосадочные рейсы в Стамбул (IST), а сезонно -в Анталию (AYT), Даламан (DLM) и Бодрум (BJV). По сравнению с другими средиземноморскими центрами, стоимость владения здесь невысока (низкие ежегодные налоги на недвижимость, доступные услуги), и вы можете структурировать использование как инвестицию в образ жизни с контролируемыми неделями аренды.

Примечание рынка: доля иностранных покупателей снизилась в 2024-2025 годах на фоне повышения порогов и ужесточения правил - хорошая новость, если вы предпочитаете более спокойные переговоры и благоприятный для покупателей темп.

Тест на пригодность к проживанию на побережье: где живет ваш стиль жизни?

Анталия (Коньяалты, Лара)

Город на берегу моря с круглогодичной жизнью, больницами, торговыми центрами, международными школами и аэропортом в 25-40 минутах езды от большинства районов. Высокий спрос на жилье для снегирей и медицинских учреждений; высокая заполняемость зимой.

Каш и Калкан

Бутик-виллы на холмах, облицованные камнем, с бассейнами-инфинити и кинематографическими закатами. Идеально подходят для отдыха руководителей и премиальной недельной аренды. Более крутой рельеф означает премию за вид.

Фетхие-Олюдениз и Гёчек

Пристани для семейного отдыха, бирюзовые бухты и оживленная сеть экспатов. Квартиры рядом с пристанями и современные виллы в Овачике/Хисарёню пользуются популярностью у сезонных арендаторов.

Полуостров Бодрум

Дизайнерские курорты, пляжные клубы и знаменитые шеф-повара. Более высокие цены на въезд; эгейская атмосфера с международной известностью. Приобретайте недвижимость здесь, прежде всего, ради ROI.

Чешме и Алачаты (Измир)

Ветер, воздушные змеи, каменные дома, очарование булыжника. Отличное место для длинных выходных, если вы разделили время между Европой и Ближним Востоком.

Аланья и Мерсин

Более теплый микроклимат, квартиры в новостройках с удобствами. Соотношение цены и качества и растущий интерес; хорошо, если вы выбираете бюджет, не скупясь на море.

Владение недвижимостью - это просто (если следовать правилам игры)

Документ о праве собственности (Tapu) является окончательным доказательством права собственности и выдается только управлениями Земельного кадастра (Tapu) - нотариусывыполняют предварительные действия, но сама передача является актом Земельного кадастра. Право собственности переходит в тот момент, когда вписывается ваше имя и печатается TAPU.

Ваш 10-шаговый путь:

1. Получите турецкий налоговый номер (Vergi Numarası).
2. Откройте счет в турецком банке (обычно это необходимо для перевода средств и получения сертификата FX).
3. Зарезервируйте недвижимость (небольшой возвращаемый депозит).
4. Независимая юридическая экспертиза: проверка чистоты титула (отсутствие обременений), зонирования/использования, а также наличия у здания - в идеале - İskan(сертификата на проживание) и kat mülkiyeti (полного титула кондоминиума).
5. Отчет об оценке, выполненный фирмой, имеющей лицензию СПК (обязателен для продажи с иностранным участием с 2019 года).
6. Страховой полис DASK (землетрясение) (обязателен для жилой недвижимости).
7. Сертификат о покупке в иностранной валюте (Döviz Alım Belgesi) - банк выдает его после конвертации ваших средств в TRY для земельного кадастра. Требуется при покупке недвижимости иностранцами с 24 января 2022 года.
8. Передача права собственности в Земельном кадастре (возьмите с собой удостоверение личности, присяжного переводчика, если необходимо, DAB, оценку, DASK, квитанции об оплате сборов).
9. Регистрация коммунальных услуг и участка (электричество, вода, HOA).
10. Оформление документов после закрытия (налог, разрешение на аренду, если вы планируете СТР).

Расходы, которые вы фактически заплатите

Предварительные:

• Налог на передачу права собственности: 4% от объявленной стоимости (обычно оговаривается 50/50, но на практике часто оплачивается покупателем).
• Отчет об оценке: зависит от рынка (обычно несколько сотен долларов).
• Страхование DASK: низкая годовая премия, обязательна.
• Переводчик и прочие административные услуги: скромно.
• Адвокат (не обязательно, но рекомендуется): фиксированная плата.

Периодические:

• Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi): ~0,1-0,2% от кадастровой стоимости жилья (выше в столичных муниципалитетах), выплачивается двумя частями (весной и в ноябре).
• Обновление DASK, страхование жилья, ТСЖ (aidat) и коммунальные услуги.
• Налог на доход от аренды (если вы сдаете жилье): прогрессивный; нерезиденты облагаются налогом только на доход из турецкого источника и могут воспользоваться льготами, предусмотренными договором.

НДС? Новостройки могут облагаться НДС в размере 1% или 18% в зависимости от размера/категории; многие сделки по перепродаже не облагаются. Ваш юрист поможет правильно структурировать сделку.

Краткосрочная аренда: да, но читайте внимательно

С 1 января 2024 годаЗакон № 7464 установил строгий национальный режим. Чтобы сдавать жилье насрок ≤ 100дней, владельцы должны получить разрешение на туристическую аренду в Министерстве культуры и туризма (часто через e-Devlet), вывесить официальную табличку и, что важно, получить единогласное согласие всех владельцев кондоминиумов в здании (с дополнительными ограничениями по долевому участию в смешанных зданиях). За несоблюдение закона предусмотрены крупные штрафы. Этот закон изменил предложение Airbnb/VRBO; планируйте соответственно.

Вывод: Если еженедельная аренда является ключевым фактором рентабельности ваших инвестиций, выбирайте здания, явно предназначенные для туристического использования (или виллы в районах, где нет общих владений), и подтверждайте разрешение до подписания договора.

Пути получения вида на жительство и гражданства (опционально, не обязательно)

• Вид на жительство на основе недвижимости: Иностранцы, которые приобретают недвижимость в Турции, могут претендовать на возобновляемый краткосрочный вид на жительство в соответствии с Законом № 6458. После недавних обновлений минимальный порог для получения вида на жительство на основе недвижимости составляет$200 000+ (уточните у адвоката наличие "закрытых зон" и текущие провинциальные правила).
• Гражданство по инвестициям (CBI): Покупка недвижимости стоимостью более $400 000 (правильная оценка, чистый титул, соблюдение ограничений) в течение 3 лет может дать право на получение турецкого гражданства; руководство 2025 года подтверждает, что порог в $400 000 сохраняется, хотя требования к документации и источникам финансирования ужесточились.

Примечание: Правила развиваются вместе с иммиграционным адвокатом для закрытия зон, паритета оценок (цена купчей = оценка = DAB) и последовательности.

Финансирование: могут ли иностранцы получить ипотечный кредит в Турции?

Да - несколько турецких банков предоставляют кредиты нерезидентам. Типичные условия на 2024-2025 гг: ~50-70% LTV, срок 5-15 лет, ставки и выбор валюты зависят от банка и профиля. Многие покупатели с частыми перелетами по-прежнему выбирают наличные (или частичные наличные), чтобы избежать валютных и документальных сложностей.

Правило: если финансирование имеет значение, начните с предварительных переговоров с банком и уточните, имеет ли недвижимость статус İskan (часто необходимый для ипотеки) и kat mülkiyeti.

Важнейшие вопросы должной осмотрительности (не пропускайте их)

1. Право собственности и обременения: проверьте наличие залоговых прав, ипотеки, секвестра и векселей застройщика.
2. Землепользование и зонирование: проверьте статус жилой недвижимости, особенно если речь идет о виллах или участках.
3. İskan и Kat Mülkiyeti: без сертификата на проживание коммунальные услуги и стоимость при перепродаже могут пострадать. Предпочтите здания с окончательным İskan и полным правом собственности на кондоминиум.
4. Отчет об оценке SPK: требуется для сделок с иностранцами; также защищает вас от завышения цены.
5. DASK: обязательный полис от землетрясения перед передачей.
6. Döviz Alım Belgesi (DAB): убедитесь, что ваш банк выпустил валютный сертификат, подтверждающий продажу, и отправил его через KEP для назначения Тапу.
7. Возможность краткосрочной аренды: если вы планируете использовать Airbnb, проверьте в письменном виде возможность применения Закона 7464 в этом здании.

День покупателя: как на самом деле происходит закрытие сделки

Утром в день передачи вы (и продавец) встречаетесь в Земельном кадастре. Приходит ваш присяжный переводчик; клерк проверяет удостоверения личности, оценку, DAB, DASK и квитанции об оплате пошлины. Офицер зачитывает документ; вы ставите подпись. Десять минут спустя принтер гудит, и TAPU скользит по столу. В этот момент происходит смена владельца. Вы пожимаете друг другу руки, а затем выходите на улицу, где светит солнце и гудят скутеры. Все официально.

Нужна консультация?

Звоните нам!

+7 (958) 521 36 58

Перезвоните мне

Управление рисками (и как спать спокойно)

• Сейсмический риск: Отдавайте предпочтение зданиям, построенным авторитетными застройщиками; следите за актуальностьюDASK и рассмотрите возможность более широкого страхования жилья.
• Регулятивный дрейф: Зоны проживания, разрешения STR и документация меняются - воспользуйтесь советами местных жителей и проверьте все, прежде чем брать на себя обязательства.
• Валютные риски: ваши доходы могут быть в долларах США/евро, в то время как расходы - в TRY. Заранее решите, стоит ли держать средства в иностранной валюте до этапа DAB, и как хеджировать их в случае финансирования.
• Ликвидность: Ориентируйтесь на ликвидные районы с больницами, школами и круглогодичным обслуживанием (городское побережье Анталии, часть Бодрума), а не только на сезонные районы.

Стили инвестирования в недвижимость, которые работают

Сначала образ жизни, иногда аренда:

Выбирайте район, который вы действительно будете использовать. Планируйте 8-12 недель проживания, а затем сдачу в аренду в середине сезона, если это разрешено.

Сезонный денежный поток:

Небольшие квартиры вблизи пляжей с хорошими круглогодичными удобствами (продукты, трамвай, больницы) стабильно сдаются в аренду на месячных условиях зимой и недельных летом - при условии соблюдения закона 7464.

Вилла премиум-класса, ограниченное количество недель:

Виды на Каш/Калкан или Бодрум; меньше недель аренды, но выше доходность, плюс сохранение капитала за счет дефицита земли и видов.

Юридический глоссарий, который вы услышите (и должны узнать)

• Тапу - свидетельство о праве собственности, окончательное подтверждение права собственности. Выдается только Земельным кадастром.
• DASK / TCIP - обязательное страхование от землетрясений. Необходимо для передачи и сохранения коммунальных услуг.
• İskan - сертификат на проживание (использование), подтверждающий, что здание соответствует требованиям и пригодно для проживания (важно для оплаты коммунальных услуг и перепродажи).
• Kat İrtifakı vs. Kat Mülkiyeti - Строительный сервитут (на стадии строительства) против полного титула кондоминиума (на стадии завершения). Предпочтите кат мулькиети при поставке.
• SPK appraisal - отчет об оценке, подготовленный фирмами, имеющими лицензию Совета по рынкам капитала; обязателен при продаже с участием иностранцев.
• Döviz Alım Belgesi (DAB) - сертификат о покупке иностранной валюты, подтверждающий, что вы перевели цену в TRY перед передачей.

Налоги и цифры, вкратце

• Налог на передачу прав собственности: 4 % от стоимости сделки (часто делится).
• НДС на новостройки: 1% или 18% (уточните у адвоката - зависит от размера/типа).
• Ежегодный налог на недвижимость: ~0,1-0,2% для резиденций (столичных и других).
• Налог на доход от аренды: прогрессивный; нерезиденты облагаются налогом только на доход из турецкого источника; проверьте соглашения об избежании двойного налогообложения.

План действий на 90 дней (от "может быть" до "ключей")

Дни 1-7 - Ориентирование

Выберите два наиболее подходящих побережья и микрорайона. Составьте шорт-лист из 10 объектов недвижимости (смесь готовых и почти готовых).

Дни 8-21 - Работа на месте

Прилетите на экскурсию. Проверьте 3 лучших объекта. Подтвердите в письменной форменаличие искана, разрешение STR и правила ТСЖ.

Дни 22-45 - Принятие решения

Зарезервируйте и проведите оценку СПК. Откройте счет в банке, организуйте логистику DAB, свяжите DASK. Если есть финансирование, завершите оценку и условия банка.

Дни 46-60 - Передача

Заплатите налоги и сборы, распишитесь в Tapu, заберите ключи, поменяйте коммунальные услуги.

Дни 61-90 - Обустройство

Оформите долговечную, пригодную для аренды квартиру. Если вы сдаете в аренду, подайте заявку на получение туристического разрешения по закону 7464 и установите вывеску о соответствии. Составьте сезонный календарь цен.

Проверьте: подходит ли это место для часто летающих пассажиров?

Вам нужен предсказуемый доступ, близость к аэропорту и низкий административный лифт. Это указывает вам на:

• Анталия-Коньяалты/Лара или Бодрум-Ялыкавак/Гёльтюркбюкю для премиального, но связанного образа жизни.
• Фетхие-Гёчек, если вы занимаетесь парусным спортом или хотите быстро добраться до Даламана.
• Если таблица должна улыбаться, а вы гибко относитесь к известности бренда, можно приобрести недвижимость в Алании/Мерсине.

Заверните покупку в чистую юридическую структуру, и вы построите средиземноморское "третье место", которое будет и домом, и активом.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Да - иностранные физические лица могут покупать, но с учетом ограничений национальной безопасности в некоторых областях. Передача прав собственности происходит только в Земельном кадастре (Tapu).

Какие документы являются обязательными при передаче права собственности?

Отчет об оценке SPK, полис DASK, Döviz Alım Belgesi, документы, удостоверяющие личность (и присяжный переводчик, если необходимо), квитанции об оплате пошлины.

Сколько составляют расходы на закрытие сделки?

Планируйте ~4-8%, включая 4% налог на передачу прав, оценку, переводчика/нотариуса, DASK и администратора (юрист необязателен, но рекомендуется)

Могу ли я сдавать свою квартиру или виллу на Airbnb?

Да, но Закон 7464 требует туристического разрешения, единогласного согласия всего здания и вывешенной таблички для пребывания ≤100дней. За нарушения предусмотрены значительные штрафы.

Смогу ли я получить вид на жительство, имея дом стоимостью 200 000 долларов?

Вид на жительствона основе недвижимости доступен и широко упоминается при стоимости дома более 200 тысяч долларов; особенности зависят от местных правил и закрытых зон - воспользуйтесь услугами квалифицированного адвоката.

Можно ли получить гражданство через недвижимость?

Да: инвестируйте $400 000+ в соответствующую требованиям недвижимость, держите 3 года и соблюдайте требования. руководство 2025 года подтверждает, что порог остается на уровне $400 тыс. с более строгой документацией.

Как насчет ипотеки для иностранцев?

Доступно; многие банки предоставляют кредиты на ~50-70% LTV на срок 5-15 лет, но документация и ставки варьируются - предварительно проконсультируйтесь с вашим банком.

Насколько низки ежегодные налоги на недвижимость?

Для резиденций 0.1-0.2% от кадастровой стоимости (выше в столичных муниципалитетах), выплачивается двумя частями.