Новый приказ ФНС РФ: как изменились правила для владельцев зарубежной недвижимости и получения доходов?

Если в вашем портфеле инвестиционных активов присутствует недвижимость, расположенная за пределами России, то с 31 декабря 2024 года существует риск, что зачисление денежных средств, полученных от её аренды или продажи, может оказаться под запретом. Чтобы разобраться в деталях нового законодательства, мы обратились к экспертам в области права: какие именно страны попадают под действие нового законопроекта, как изменятся правила для тех, кто не является налоговым резидентом РФ, и какие шаги стоит предпринять владельцам недвижимости, чьи доходы подпадают под новые ограничения?

Какие изменения произошли с точки зрения законодательства?

Автоматический обмен налоговой информацией был внедрён как инструмент для упрощения отчётности о движении финансов и для расширения возможностей зачисления денежных средств на счета за рубежом. Однако начиная с 2023 года, страны Европейского Союза начали постепенно вводить ограничения на сотрудничество в рамках этой системы.

Согласно статье 12 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», зачисление средств на банковские счета в странах, не участвующих в автоматическом обмене налоговой информацией, возможно только на строго определённых основаниях.

На данный момент стало известно, что запрещено:

• Перевод средств, полученных от продажи недвижимости за границей;
• Получение доходов от сдачи зарубежной недвижимости в аренду.

Кроме того, ограничения касаются любых других зачислений в иностранной валюте на счета, находящиеся в европейских банках. Примеры таких зачислений:

• Средства от продажи акций или иных ценных бумаг;
• Займы и кредиты, полученные за границей;
• Выплаты в виде дивидендов или купонного дохода по ценным бумагам.

Если зачисление средств осуществляется на счета в странах, исключённых из белого списка, налоговые органы могут наложить штраф в размере 20–40% от суммы операции. При этом важно понимать, что автоматический обмен информацией — не единственный способ, с помощью которого налоговые органы могут получать данные о зарубежных активах российских граждан. Инспекторы ФНС имеют право направлять запросы в иностранные юрисдикции для получения информации о конкретных лицах.

Почему это важно для владельцев зарубежной недвижимости?

Для граждан Российской Федерации доходы от зарубежных источников, зачисляемые на счета в странах, исключённых из белого списка, становятся недоступными с точки зрения закона. Это правило затрагивает как поступления от сдачи недвижимости в аренду, так и средства от её продажи. К примеру, если вы являетесь гражданином РФ или имеете вид на жительство и проводите большую часть времени в стране (более 183 дней в году), то продать квартиру в одной из стран Западной Европы и перевести вырученные средства на счёт в этой же стране не удастся.

Какие страны исключены из перечня юрисдикций, с которыми был автоматический обмен?

С 31 декабря ФНС РФ исключает все государства Европейского Союза из белого списка. Это значит, что получение доходов от продажи или аренды недвижимости в этих странах более не будет считаться законным.

В частности, из списка исключаются 26 юрисдикций, включая Австрию, Бельгию, Болгарию, Венгрию, Германию, Грецию, Данию, Ирландию, Испанию, Италию, Кипр, Латвию, Люксембург, Мальту, Нидерланды, Польшу, Португалию, Румынию, Словакию, Словению, Финляндию, Францию, Хорватию, Чехию, Швецию и Эстонию. Евросоюз полностью выходит из белого списка, за исключением Литвы, которая была исключена ранее.

Тем не менее в белый список будут добавлены новые страны, такие как Армения, Камерун, Руанда, Ямайка и Ниуэ. Из европейских стран в системе автоматического обмена остаются только Андорра, Албания, Исландия, Лихтенштейн, Монако, Норвегия, Сан-Марино, Гибралтар и Фарерские острова.

Что делать владельцам счетов в странах, не входящих в ЕС и ЕАЭС?

Если ваш счёт открыт в банке, находящемся в Турции, беспокоиться не стоит — зачисления на такие счета остаются разрешёнными. А вот с Таиландом ситуация обстоит сложнее: эта страна не включена в белый список, поэтому стоит внимательно следить за актуальными изменениями в законодательстве.

Сокращение белого списка стран, с которыми Россия поддерживает обмен финансовой информацией, может указывать на дальнейшее ужесточение контроля за зарубежными счетами российских налоговых резидентов. Возможно, в будущем в белый список будут добавлены и другие страны, которые пока не участвуют в автоматическом обмене, например, Таиланд, особенно учитывая его популярность среди российских инвесторов в недвижимость.

Может ли помочь второе гражданство или ВНЖ другой страны?

Валютное законодательство РФ распространяется на всех, у кого есть российский паспорт или вид на жительство, независимо от наличия у них второго гражданства или иных документов. Это означает, что если у владельца недвижимости есть ВНЖ другой страны, но он проводит более 183 дней в году в России, средства от продажи или аренды его недвижимости в ЕС всё равно не могут быть зачислены на зарубежный счёт.

После утраты статуса налогового резидента РФ ограничения на операции с валютными счетами снимаются. В таком случае нерезиденты освобождаются от обязательств по отчётности о движении средств по зарубежным счетам и от требований, связанных с контролируемыми иностранными компаниями (КИК). Однако при возвращении в Россию и нахождении в стране более 183 дней в течение 12 месяцев человек вновь становится налоговым резидентом и должен соблюдать все требования валютного и налогового законодательства.

Распространяются ли эти ограничения на налоговых нерезидентов РФ?

Ограничения касаются исключительно налоговых резидентов РФ с российским гражданством или видом на жительство, которые проводят в стране более 183 дней в году. Если собственник зарубежной недвижимости находится в России меньше указанного срока, он теряет статус налогового резидента, а значит, может продолжать получать доходы на свои зарубежные счета без ограничений.

Что делать, если доход от недвижимости поступает на счёт в «недружественной» стране?

• Получите особый статус валютного резидента РФ Если вы проводите ограниченное количество времени в России, то после 183 дней за границей требования законодательства становятся менее строгими.
• Используйте счета в странах автообмена или ЕАЭС Переводите деньги в страны ЕАЭС (Беларусь, Киргизию, Армению, Казахстан), где ограничения не действуют. Также можно открыть счёт в стране из белого списка, например, в ОАЭ, Сингапуре или Омане.
• Переводите средства в Россию в установленный срок Переведите деньги на счёт в уполномоченном российском банке в течение 45 дней, чтобы избежать административной ответственности.

Что остаётся разрешённым?

На зарубежные счета в странах ЕС пока можно зачислять:

— Проценты по остаткам на счетах; — Заработную плату; — Наследство; — Переводы из уполномоченных банков РФ; — Средства между собственными счетами или счета близких родственников.

Каковы перспективы?

На текущий момент практика применения новых правил ещё не сложилась. Точная схема работы точечного обмена информацией остаётся под вопросом. Однако есть вероятность, что страны, популярные среди российских инвесторов, начнут в скором времени участвовать в автоматическом обмене с Россией. Рекомендуется регулярно следить за законодательными изменениями и консультациями специалистов.