在土耳其购买度假屋--享受地中海生活方式

土耳其为外国人购买度假屋提供了便利：在 土地登记处（Tapu）办理所有权过户手续， 只需 缴纳 4% 的税费， 强制性的 DASK 地震保险 和 评估报告（经 SPK 批准）是外国买家的必备条件。许多银行向外国人提供贷款（通常为 50-70% LTV），但大多数买家支付现金。 根据 第 7464 号法律，短期租赁（≤100 天）现在需要 国家授权 和 公寓业主的一致同意。 价值 超过 20 万美元的房屋 可能有资格获得 可延期的短期居留许可 （受当地法规限制）， 价值超过 40 万美元的 房产 可能有资格 通过投资获得公民身份 （3 年等待期，需额外验证）。每年的房产税很低（ 住宅 约 为地籍价值 的 0.1-0.2% ）。您还需要一份 外币购房证明（Döviz Alım Belgesi），确认您在过户前已将购房款兑换为新土耳其里拉。

梦想变成计划

如果您经常旅行，机场就会成为您的第二个客厅：休息室里的浓咖啡、登机提示音、熟悉路线的手提行李。但是，在某些航班上，当飞机降落在 安塔利亚的翡翠水域 或博德鲁姆的 白墙山丘 上时，您总是会想： 如果我在这里有住处会怎么样呢？ 一个可以作为资产的住所。晨泳代替退房。一个安全、阳光明媚的地中海基地，可以使用，可以出租，有朝一日还可以转让。

本指南将把您的梦想转化为具体的分步计划，专为那些经常乘坐飞机并具有投资者思维的人而设计。

为什么选择土耳其？

阳光+交通+价值。 土耳其南部和西部的海岸线为安塔利亚、卡斯卡尔坎、费特希耶-奥卢德尼兹、博德鲁姆和切什梅-阿拉恰特等地提供了 300 多天的日照，全年都有直飞 伊斯坦布尔（IST） 的航班 ，季节性 航班有直飞 安塔利亚（AYT）、 达拉曼（DLM） 和 博德鲁姆（BJV） 的航班 。与其他地中海中心城市相比，这里的所有权成本较低（年房产税低、服务价格实惠），您可以将其作为一种生活方式投资，并控制租赁周数。

市场说明： 2024-2025 年，由于门槛提高和监管收紧，外国买家的比例有所下降--如果您喜欢更平静的谈判和对买家友好的节奏，这是个好消息。

海岸适宜性测试：您的生活方式在哪里？

安塔利亚（Konyaalti，拉腊）。

安塔利亚是一座海滨城市，全年生活在这里，从大部分地区驱车 25-40 分钟即可到达医院、购物中心、国际学校和机场。雪鸟住房和医疗设施需求量大；冬季入住率高。

卡什和卡尔坎

精品别墅坐落在石头堆砌的山丘上，拥有无边泳池和电影般的日落美景。是行政人员度假和高级周租的理想选择。地势较陡，因此视野较好。

费特希耶-奥卢德尼兹和戈西克

适合家庭居住的游艇码头、碧绿的海湾和活跃的外籍人士网络。游艇码头附近的公寓和奥瓦奇克/希萨罗努（Ovacik/Hisarönü）的现代别墅深受季节性租房者的欢迎。

博德鲁姆半岛

名牌度假村、海滩俱乐部和名厨。入门价格较高；具有国际知名度的爱琴海风情。在此购买房产主要是为了投资回报率。

Çeşme和Alaçatı（伊兹密尔）。

风、风筝、石屋、鹅卵石的魅力。如果您在欧洲和中东之间往返，这里是您度过长周末的好去处。

阿兰亚和梅尔辛

较温暖的小气候，新建筑中的公寓，设施齐全。物有所值，人们对这里的兴趣与日俱增。

拥有房产很容易（如果您遵守游戏规则的话）

产权证（Tapu） 是所有权的最终证明，仅由 土地登记处（Tapu） 签发 --公证人负责前期工作，但转让本身则由土地登记处签发。在您的名字被刻上并打印出 TAPU的那一刻，所有权就转移了 。

您的十步路径：

1. 获得土耳其税号 （Vergi Numarası）。
2. 开设土耳其银行账户 （通常是转账和获得外汇证书所必需的）。
3. 预订房产 （小额可退还押金）。
4. 独立尽职调查：检查产权是否清晰（无抵押）、分区/用途，以及建筑物（最好）是否拥有İskan（占用证明 ）和 kat mülkiyeti （完整的公寓产权）。
5. 由持有 SPK 许可证 的公司出具的估价报告 （自 2019 年起，外资参与的销售必须提供该报告）。
6. DASK（地震）保险单 （住宅物业必须提供）。
7. 外币购买证书（Döviz Alım Belgesi）--银行在将您的资金兑换为新土耳其里亚尔用于土地登记后会出具该证书。自 2022 年 1 月 24 日起，外国人购买房产时必须使用。
8. 在土地登记处办理所有权转移 手续（携带身份证、宣誓翻译（如有必要）、DAB、估价单、DASK、费用收据）。
9. 公用设施和场地登记 （电、水、HOA）。
10. 成交后的文书工作 （税务、租房许可（如果您计划租房））。

您将实际支付的费用

成交前：

• 产权转让税： 广告价值的4% （通常双方协商，但实际上通常由买方支付）。
• 评估报告： 视市场而定（通常为几百美元）。
• DASK 保险： 年保费低，必须购买。
• 翻译和其他行政服务： 适中。
• 律师（非必要，但建议使用）： 统一费用。

经常性费用：

• 年度财产税 (Emlak Vergisi)： ~约 为住房地籍价值的 0.1%-0.2% （大都市更高），分两次缴纳（春季和 11 月）。
• DASK 续保、房屋保险、HOA (aidat) 和水电费。
• 租金收入税 （如果您租房）：累进税；非居民只对来自土耳其的收入征税，并可享受条约豁免。

增值税？ 新建房产可能需要缴纳 1%或 18% 的增值税 ，具体取决于规模/类别；许多转售交易不需要 缴纳 增值税 。您的律师可以帮助您正确构建交易结构。

短期租约：可以，但要仔细阅读

自 2024 年 1 月 1 日起，第 7464 号法律 建立了严格的国家制度。要出租 少于 100天的 住房 ，业主必须 从文化和旅游部获得 旅游出租许可证 （通常通过 e-Devlet），悬挂官方 标志 ，重要的是，必须获得 大楼内所有公寓业主的一致同意 （对混合大楼的共有产权有额外限制）。违规者将被处以高额罚款。这项法律改变了 Airbnb/VRBO 的服务，请做好相应的计划。

结论： 如果每周的租金是您投资回报的关键，请选择明确用于旅游的建筑（或在没有共有产权的地区选择别墅），并在签订合同前确认授权。

获得居留权和公民权的途径（可选，非必须）

• 基于房产的居留许可： 根据第6458号法律 ，在土耳其购买房产的外国人可申请 可延期的短期居留许可 。最近更新后，申请房产类居留许可的最低门槛为 20 万美元以上 （请向律师咨询 "禁区 "和现行省级法规）。
• 投资入籍（CBI）： 在 3 年内 购买 价值 40 万美元以上的 房产 （估值正确、产权清晰、符合限制条件） 可获得土耳其公民身份；2025 年指南确认 40 万美元 的门槛 仍然存在，但对文件和来源的要求有所收紧。

注： 规则 与移民顾问共同发展 ，以实现关闭区域、估值平价（账单价格 = 估值 = DAB）和一致性。

融资：外国人能否在土耳其获得抵押贷款？

可以--几家土耳其银行向非居民提供贷款。2024-2025 年的典型贷款条件： ~50-70% LTV，期限 5-15 年，利率和货币选择取决于银行和个人情况。许多经常旅行的买家仍然选择现金（或部分现金），以避免 货币和文件的复杂性。

经验法则： 如果融资很重要，首先要与银行进行初步讨论，并检查房产是否具有 İskan 状态 （通常是抵押贷款的必要条件）和 kat mülkiyeti。

关键的尽职调查问题（不要忽略）

1. 产权和抵押：检查留置权、抵押、查封和开发商期票。
2. 土地使用和分区：检查住宅物业的状况，尤其是别墅或地块。
3. İskan和Kat Mülkiyeti ：没有住宅证书，公用设施和转售价值可能会受到影响。 优先选择具有最终 İskan 和完全公寓所有权的建 筑。
4. SPK 估价报告：与外国人交易时必须提交；还可防止定价过高。
5. DASK：转让前必须购买地震保险。
6. Döviz Alım Belgesi (DAB)：确保您的银行出具确认销售的货币证明，并通过 KEP 发送给 Tapu 转让。
7. 短期租赁的可能性：如果您计划使用 Airbnb，请书面检查 在该建筑中使用第 7464 号法律的可能性 。

买方日：交易完成的实际过程

过户当天上午，您（和卖方）在 土地登记处会面 。您的宣誓过户官员到场；办事员检查身份证、估价、DAB、DASK 和费用收据。官员宣读文件，您签字。十分钟后，打印机发出哔哔声， TAPU 滑过桌子。此时，所有权发生了变更。你们握手，然后走到外面，外面阳光明媚，摩托车鸣笛。这是正式的。

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风险管理（以及如何睡个好觉）

• 地震风险： 优先考虑由信誉良好的开发商建造的楼宇；及时更新DASK 信息 ，并考虑购买更多房屋保险。
• 监管漂移： 住宅区、STR 许可证和文件会发生变化-- 在承诺之前 ，请听取 当地建议 并检查一切。
• 货币风险： 您的收入可能是美元/欧元，而支出可能是土耳其里拉。提前决定是否将外币资金保留到 DAB 阶段，以及如何在融资时对冲外币资金。
• 流动性： 重点关注有医院、学校和全年服务设施的流动性好的社区（安塔利亚的城市海岸线、博德鲁姆的部分地区），而不仅仅是季节性地区。

有效的房产投资方式

生活方式第一，有时租房：

选择一个您会实际使用的社区。计划 居住 8-12 周，然后在允许的情况下在季节中期出租。

季节性现金流：

靠近海滩的小公寓， 全年都有良好的 生活设施 （杂货店、电车、医院）， 冬季按月出租 ，夏季按周出租，租金稳定， 但需遵守第 7464 号法律。

高级别墅，周数有限：

可欣赏卡斯/卡尔坎或博德鲁姆的美景；租金周数较少，但收益率较高，而且由于土地和美景稀缺，还能保本。

您会听到（并且应该认识）的法律术语有

• Tapu - 产权证书，所有权的最终证明。仅由土地注册处颁发。
• DASK / TCIP - 强制性地震保险。转让和维护公用设施时必须购买。
• İskan - 入住（使用）证书，确认建筑物符合要求并适合居住（对支付水电费和转售非常重要）。
• Kat İrtifakı vs. Kat MülkiyetiKat Mülkiyeti - 建筑地役权（在建）与完整的公寓产权（竣工）。 交付时 优先选择 Kat Mülkiyeti 。
• SPK 评估 - 由资本市场委员会许可的公司编制的评估报告； 涉及外国人的 销售 必须提交 。
• Döviz Alım Belgesi (DAB) - 外汇购买证明，确认您在转让前已将价格兑换成土耳其里拉。

税费和数字简述

• 转让税： 交易额的 4%（通常分成两部分）。
• 新建房屋增值税： 1% 或 18%（请向您的律师咨询--取决于房屋大小/类型）。
• 年度房产税： 住宅（大都市及其他）约为 0.1-0.2%。
• 租金收入税： 累进税；非居民只对 来源于土耳其的 收入征税 ；请查看双重征税协议。

90 天行动计划（从 "可能 "到 "钥匙）

第 1-7 天--定位

选择两个最合适的海岸和社区。列出一份 10 处房产的候选名单（包括已准备好和即将准备好的房产）。

第 8-21 天 - 实地考察

乘飞机参观。查看前 3 处房产。以书面形式确认房屋的适用性、STR 许可证和 HOA 规则。

第 22-45 天 - 决策

预订并 对STR进行 评估。 开立银行账户，组织民建后勤，链接 DASK。如果资金到位，确定银行评估和条件。

第 46-60 天 - 移交

缴纳税费， 在 Tapu签名 ，领取钥匙，更换公用设施。

第 61-90 天 - 结算

装修一套耐用、可出租的公寓。如果是出租， 根据第 7464 号法案申请 旅游许可证 ，并安装合规标志。制作季节性价格日历。

检查：该地点是否适合飞行常客？

您需要 可预测的交通、 靠近机场 和 较低的行政电梯。您可以选择

• 安塔利亚-科尼亚尔蒂/拉拉（Antalya-Konyaalti/Lara ）或 博德鲁姆-亚利卡瓦克/格尔特尔克比库（Bodrum-Yalikavak/Göltürkbükü） ，这里的生活方式优质但四通八达。
• 如果您喜欢航海或想快速前往达拉曼（Dalaman），则可选择费特希耶-戈西克（Fethiye-Göcek）。
• 如果您的餐桌上必须有笑容，而且您对品牌知名度的要求比较灵活，那么您可以在 阿兰亚/梅尔辛 购买一处房产 。

将购买的房产包裹在干净整洁的法律结构中，您将拥有一个既是 家又 是资产的地中海 "第三地" 。

常见问题

外国人可以在土耳其购买房产吗？

可以--外国人可以购买，但在某些地区受国家安全限制。所有权转让只在 土地登记处 （Tapu）进行 。

所有权转让必须提交哪些文件？

SPK 估价报告、 DASK 保单 、 Döviz Alım Belgesi、身份证件（如果需要，还需要宣誓翻译）、费用收据。

过户费是多少？

计划 约为 4-8%，包括 4% 的转让税、估价、翻译/公证、DASK 和管理人（可选律师，但建议使用）。

我可以在 Airbnb 上出租我的公寓或别墅吗？

可以，但 第 7464 号法律 要求获得 旅游许可、 获得整栋楼的一致同意 以及张贴 停留时间 不超过100天的标志。违规者将被处以巨额罚款。

如果我拥有价值 20 万美元的住房，能否获得居留许可？

对于价值 超过 20 万美元的房屋，可以获得基于房产的居留权，并被广泛引用；具体情况取决于当地法规和限制区域--请咨询有资质的律师。

我可以通过房地产获得公民身份吗？

可以： 在符合条件的房产上 投资 40 万美元以上 ，持有 3 年 并符合要求。2025 年指南确认，门槛仍为 40 万美元， 但文件要求更严格。

外国人的抵押贷款情况如何？

可以；许多银行提供 ~50-70% LTV 的贷款， 期限为 5-15 年，但 文件和利率 各不相同--请事先咨询您的银行。

每年的房产税有多低？

住宅约为 地籍价值的0.1-0.2% （大都市更高），分两期缴纳。