Новые правила ФНС РФ: как изменились требования для владельцев зарубежной недвижимости и получения доходов в 2025 году

Если вы владеете недвижимостью за границей, важно знать о последних изменениях в законодательстве РФ, вступивших в силу с конца 2024 года и в течение 2025 года. Эти изменения касаются зачисления доходов от аренды или продажи зарубежной недвижимости на иностранные счета и могут повлиять на вашу финансовую деятельность.

Основные изменения в законодательстве

С 31 декабря 2024 года вступил в силу Приказ ФНС России от 30.10.2024 № ЕД-7-17/915@, утвердивший новый перечень иностранных государств, с которыми осуществляется автоматический обмен налоговой информацией. Из перечня исключены все страны Европейского Союза, что означает запрет на зачисление доходов от аренды или продажи недвижимости в этих странах на счета в соответствующих юрисдикциях.

Согласно статье 12 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», зачисление средств на банковские счета в странах, не участвующих в автоматическом обмене налоговой информацией, возможно только на строго определённых основаниях. Нарушение этих правил может повлечь за собой штраф в размере 20–40% от суммы операции.

Новые страны в белом списке

Согласно обновлённому списку на 2025 год, в число стран, с которыми возможен обмен информацией, добавлены Армения, Камерун, Руанда, Ямайка и Ниуэ. Из европейских государств в системе автоматического обмена остаются только Андорра, Албания, Исландия, Лихтенштейн, Монако, Норвегия, Сан-Марино, Гибралтар и Фарерские острова. Это открывает возможности для резидентов РФ использовать банковские счета в этих странах без риска валютных нарушений.

Также подтверждено, что на 2025 год не планируется возвращение стран ЕС в список, что делает текущие ограничения долгосрочными.

Дополнительные изменения в 2025 году

С 1 января 2025 года действуют следующие изменения в налоговом регулировании:

• Утверждена новая форма 3-НДФЛ, обязательная для подачи отчётности за 2024 год. Она включает более подробную структуру доходов и автоматизированные расчёты.
• Расширен перечень ситуаций, в которых образуется материальная выгода, в частности при получении беспроцентного займа от взаимозависимого лица.
• Увеличены предельные ставки по земельному налогу для участков с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей — с 0,3% до 1,5%.
• Введены новые требования к раскрытию информации о движении денежных средств по зарубежным счетам, если они открыты в странах, не входящих в белый список.

Практические рекомендации для владельцев зарубежной недвижимости

• Проверьте, входит ли страна, где находится ваша недвижимость, в обновлённый перечень стран, участвующих в автоматическом обмене.
• Откройте счёт в стране из белого списка для получения доходов от аренды или продажи, если текущая юрисдикция исключена.
• Используйте консультации профессиональных налоговых консультантов, чтобы минимизировать риски, связанные с валютным контролем и налогообложением.
• При продаже зарубежной недвижимости обязательно фиксируйте источник средств и путь их перевода, чтобы избежать споров с налоговыми органами РФ.
• Рассмотрите возможность реинвестирования средств через страны, оставшиеся в белом списке, если предполагается последующая покупка недвижимости или инвестиции за рубежом.

Следите за обновлениями в законодательстве, чтобы своевременно адаптироваться к изменениям и обеспечить законность вашей финансовой деятельности, связанной с зарубежной недвижимостью. 2025 год уже продемонстрировал тренд на ужесточение контроля за операциями с иностранными активами, и эта тенденция, по прогнозам, сохранится в ближайшие годы.